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对当前房价的探讨(3):繁荣之下,租金陷阱

发布时间:2017-03-09    研究机构:华泰证券

一线挤出,全国普涨,为期一年的超级繁荣

尽管统计局发布的70大城市房价数据显示出市场正往冷清的方向发展,同时各地的交易量也有明显的下滑,然而,从实际情况来看,并非完全如此。一线城市以北京为代表,新房市场受到管制、二手房市场价格大涨,不仅催生了新房转二手的生意,还出现了二手房再次惜售的状况。三线城市的情况比北京更为疯狂,不少城市春节后单月价格上涨幅度达到30%。目前全国市场整体呈现出再度繁荣的景象,这在历史上从未出现过,也就是说,从去年3月份以来,在不断调控之下、在长达一年的时间之中,市场出现了三度繁荣。

房价上涨之后,物价一定出现大幅上涨

房价大幅上涨是因为货币发行过多导致,也就意味着CPI会出现大幅上行,尽管没有如此,但我们可以看到:1)电子设备价格不降反升,如小米将旗下电视机等设备价格大幅上调,幅度超过10%;2)CPI不涨只是因为猪,但非食品的大幅上涨,开始反映房价上涨带动各类资产和人工成本上涨的趋势。

经济已经过热,下半年地产投资的刚性支出将带来经济超预期过热

我们深度报告《论地产投资是如何超过6.5%的》指出,当前地产投资增速主要来自于建安费用支出,这是2015~2016年销售面积大幅超过竣工面积的必然结果,那么这部分因期房交付所带来的刚性支出将会把投资顶在很高的水平,带动整个经济的增长。也就是说,下半年如果按照当前的M2增速和信贷水平,将使得经济超预期过热。

接下来按传导路径,租金是向人工传导的第一步,目前在设陷阱

当前正在经历从2016年3月份以来的历史首次租金与房价背离,持续期长达1年,如果房价上涨不能够往租金传导,那么有两种可能:1)企业无法向员工提供足够高的收入以让其承担更高的租金,这反应的是经济发展阶段和房价脱轨的支付能力不足;2)从租客向房客转移接近尾声,以北京2016年人口流出15万人为例,其对租房的需求大幅下降,这反应的是人口挤出效应导致的需求不足。如果是第一种情况,说明当前是投资性需求在货币宽松下主导资产价格上涨,会滋生泡沫,如果是第二种情况,说明当前强行减少一线城市土地供给不能够符合当前城市的发展阶段,强行挤出人口之后并没有能够带来生产效率的提升。

市场进入僵持期,NAV因房价有上修必要,但有加息可能

对于股票市场来说,楼市越是吸引资金、越应该给予其高估值,去年年底至今年年初,市场预期的NAV下修被证伪,反而应该进行上调,特别是对于三四线城市,在货币管控缺位、仅采取行政紧缩的情况之下。然而,我们认为当前有加息可能,特别是在房价、PPI大幅上涨的背景之下,个股方面我们建议关注由NAV上调带来的地产行情,建议关注新城控股、荣盛发展、首开股份、中国武夷,同时关注华业资本、深华发A(000020)。

风险提示:货币超预期收紧。

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