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2017年统计局前2月房地产数据点评:没有简单的去库存

发布时间:2017-03-14    研究机构:华泰证券

事件:前2月数据完全印证我们对投资增速逻辑的重新梳理

2017年前2月,全国商品房销售额、销售面积分别为1.1万亿元、1.4亿平方米,分别同比上涨26.0%和25.1%;新开工面积1.7亿平方米,同比上升10.4%;开发投资额9854亿元,同比上升8.9%;资金来源2.3万亿元,同比上升7.0%。我们此前深度报告已经提到,房地产开发投资额的逻辑已经发生变化,不再是由新开工所主导,动态相关性已经下降到仅有微弱数据相关的程度,我们继续保持对2017Q1乐观的10%投资增速和全年6.5%以上的投资增速判断。

销售是否具备可持续性?什么是可持续性

1)前2月的销售,从成交均价上看,环比上升了9.3%,假设一二线的占比在下降,那么就意味着三四线的房价大幅上涨,涨幅可能超过了10%;2)以这种高房价涨幅,对于以居住为主的三四线城市来说,会有短期的不适应,也即需求对价格敏感,而非类似于一二线的越涨越买的投资逻辑,所以出现1~2个月的销售回落属于正常现象,但并不叫不可持续;3)三四线目前无论是信贷政策、房价收入比、杠杆比率都非常健康,同时即便2008、2011、2014年这样的熊市,依然有正增长,所以再结合我们提到的人口双向流动和库存40%临界点,未来的三四线一定具备可持续性。

全国政策看三四线,三四线看利率

1)当前的市场是去库存风险(不是去库存),所以一定需要此前拍地多的城市去掉和金融机构相关的库存风险;2)2017年的市场如果没有出现加息,那么将十分类似2013年,同样的限购政策调控、同样没有加息提准,依靠市场自然冷却来降温楼市,需要依靠金融市场和实体经济利率上行,来使得银行减配房贷,2013年出现在6月份之后,当时货币基金利率都有超过6%的收益率。按照目前的传导,我们暂时没有看到实体经济利率上行,只看到金融去杠杆后带来的金融市场利率上行,所以,我们判断当前的楼市还将活跃1~2个季度,等待利率的上行。

信贷政策是核心中的核心,三四线不去、政策不收

市场的普遍担心在于调控,和2016年一样,市场配置地产的热情并不高、但关注度尤其高,更进一步陷入了房价越涨、调控压力越大、逻辑越不顺的怪圈,然而,回顾一下,我们可以分为两类,一是今年肯定大力支持的京津冀和三四线城市,已经看到的就是量价齐涨,推荐新城控股、荣盛发展、首开股份、中国武夷。二是可能有调控压制的一二线,这是NAV的逻辑,只要房价还在上涨,那么NAV就有上修的理由,这样的市场反应会慢、会有波动,但还是会涨,推荐首开股份、北京城建。最后彻底转型、现金类公司,继续关注华业资本、三木集团、深华发A(000020)。

风险提示:货币超预期收紧。

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