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房地产行业-对中央去三四线城市库存和限购的讨论:真的只是去库存吗?

发布时间:2017-03-16    研究机构:华泰证券

事件:当前市场对去库存的理解有偏差,要去的是风险、不是库存

对于经济运行来说,房地产占据至关重要的角色,这并非中国特色,在全球都是同样情况,只是传导链条不同。中国因为相对发达国家经济落后,处在高速建设期,所以对房地产带动的投资增长有更高的依赖。那么如此,就需要依靠信贷作为支持,进而就让房地产市场绑定了金融市场。信贷是以未来的现金流做保障的,所以一旦出现了曾经的供给过多、未来的现金流过少,就会产生潜在坏账,再叠加房地产较长的产业链,对金融体系将有重大的冲击。所以,从去库存开始被提及以来,2016年政府工作报告就明确的在去库存之后,加上了“切实防范风险”6个字,也就意味着,政府希望的并不是去库存本身,而是去库存风险。

因此,并不是所有的“库存”都一定要去掉

当前有大量的城市,都被媒体报道为空城,但我们并不认为其是去库存的对象,原因在于其可能并没有风险。按照我们40%库存临界点的逻辑(具体详见深度报告《中国版逆城市化?三线的大周期》),这些空城并没有形成对银行的坏账,只是没有人住而已。所以,更应该关注的,是过去2~3年政府有大量土地出让、但并没有形成有效销售的城市,对于一些已经多年没有大量土地供给的城市,随着时间的推移,卖掉40%房子就基本上没有金融风险。

那么再去理解当前的限购政策,就是顺理成章的层层下压资金

我们在之前的深度报告中测算,平均再过2年的时间,三四线城市具备涨价的条件,说明届时开发商一定没有任何资金压力,然而,从风险的角度来讲,乐观一点,再花1年的时间即可达到金融市场的风险出清。那么,当前通过总量信贷放松、局部限购,去挤压资金从一二线往三四线流动,就是在去库存风险的道路上行进。因此,我们之前报告中提到,未来不排除会有全国性限购,而那个时候,就是去库存风险达到尾声之时。

历史上第一次形成“行政限购+信贷宽松”组合,拐点至少在下半年之后

当前去库存战略正好进入到去风险之时,不会出现拐头,期待信贷紧缩并不现实,今年类比的是2013年,有可能是没有加息、没有提准的一年,那么需要等待金融市场利率和实体经济利率上行去挤压房贷额度带来楼市下行,可能还需要1~2个季度的时间,在此之前,限购并不构成利空,反而会是利好,资金的层层挤压带来市场回暖和健康,更有利于房地产市场的未来发展。我们继续看好三四线城市公司,建议关注新城控股、荣盛发展,同时京津冀是我们深度报告中产业迁出形成都市圈(而非城市群)的核心逻辑,建议关注首开股份、北京城建。转型类个股关注华业资本、三木集团、深华发A(000020)。

风险提示:货币超预期收紧。

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