移动版

对当前房地产板块表现的点评:不光调控独舞,还有货币加持

发布时间:2017-03-22    研究机构:华泰证券

本轮地产周期的不同之处在于,调控根本就不是、也其实从来都不是主角

分析近2年房地产市场必须要掌握的3点:1)在2016年6月,无论是限购还是地王,都是传统地产周期下行的两大信号,然而我们不仅发布《地产周期的两年誓约》深度报告,还出具《地产再来第二春》,认为在去库存背景下的政策组合拳是行政管控+货币宽松,看好量价齐升;2)同时,在今年一季度看好三四线城市,基本面原因是人口双向流动+库存40%临界点,催化剂信贷支持+棚改货币化,都是在去库存战略之下演绎的结果;3)去库存的目的不在于库存,在于省略的风险两个字,我们在报告《真的是去库存吗?》已有明确解释。基于以上三个最根本的前提,我们认为后面进入地产小周期的概率很大。

完全类似于2013年的行情,政策意图和货币才是王道

1)2013年地产牛市之后,在收紧货币的同时限制非标资产,引起金融市场利率大幅上行,尽管金融市场和非金融市场之间传导不尽顺畅,但当二者差异过大时,依然会影响银行的自主信贷投放。如是,2013年下半年开始紧缩房贷,最终传导到楼市的量价下行;2)尽管当前仍然在去库存的大背景之下,但从目前越来越多的限购城市来看,当前的风险已经大幅度降低,政策意图已经上升到不单单要去库存风险,而且要控制整个楼市,因为部分还存在些许库存风险的城市,也因短期过热进入到限购序列;3)货币紧张才刚刚开始,同业监管、MPA、AA+以下债券可能无法抵押等,都将带来金融市场利率上行,完全就是2013年货币环境的复刻版。

2013年调控不成功,是现在免疫调控的根本原因,但不要忽略新背景

1)2013年的调控之所以后来又进入更猛烈的上涨,有楼市应该趋势上涨的原因,但更多的是因为在2013下半年~2014年上半年经济开始冷淡后,政府重启了货币宽松;2)当时能这样做的背景是中国仍有出口这个价值创造机,同时全球也正处在最火热的宽松周期,然而,这两大条件在当前均被大幅削弱,所以我们并不能指望在未来经济压力显现时,再走重启货币宽松的路径。我们在去年上半年出具深度报告《地产周期的两年誓约》,提出这轮地产牛市要打破2年束缚,结果确实通过信贷多撑了一年,那么,这一次地产小周期的调整,我们认为也将拉得更长。

即便调控和货币收紧,也不用担心经济下行,当前更是经济过热。

我们在之前的报告中已经提出了经济过热的观点,其背后的原因在于我们很看好今年的地产投资增速,详见深度报告《论地产投资是如何超过6.5%的》,今年的竣工量将是历史最高,建安费用的刚性支出足以让地产投资增速大幅上行超过6.5%。如是,未来的持续货币收紧也不会导致当前经济下行,使得这样的货币收紧具备可持续性。整体来看,地产的唯一亮点仍然在三四线城市,我们预判其真正的观测评估时间点是5~6月,短期会有回调,5~6月份再起。建议关注三四线城市和转型标的,包括新城控股、荣盛发展、华业资本、深华发A(000020)。

风险提示:货币超预期收紧。

申请时请注明股票名称