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房地产行业-对住建部关于强化住宅用地供应管理的点评:供地迎来量化问责,投资更进一步

发布时间:2017-04-06    研究机构:华泰证券

事件:住建部和国土部联合发文,将对土地供给进行量化考核

今日住建部和国土部发文,主要包含3点:1)专门针对住宅用地形成五类调控,细化至地级市、百万人口以上县(县级市)级别,根据库存消化周期来区分五档,分别是去化周期>36个月(停止供地)、18~36个月(减少供地)、12~18个月(持平)、6~12个月(增加供地)、<6个月(显著增加,且加快供地节奏);2)每半年向国土部上报一次供地情况,同时,要求在2017年6月以前,编制完成中期供地计划(2017~2021年)和三年滚动计划(2017~2019年);3)结果导向,对没有达到楼市调控目标的进行严格问责。

这是首次从量化的角度提出供地目标,并提出动态问责

过去多次由国土部和住建部联合发文提到增加土地供给,但从实际供地目标和实际供给量来看,自2013年之后,出让量都在下降,主要就是缺少量化指标和问责体系。1)这次的量化指标是根据消化周期,我们并没有在官方文件中找到关于库存消化周期的明确计算公式,但根据2016年湖北省披露数据,我们进行反复测算和验证,基本等同于(累积新开工面积*0.85-累积销售面积);2)问责体系是之前缺失的一部分,导致达不到供地目标或者超过供地目标均没有激励或者惩罚,本次调整为每半年一次的进度汇报,并对结果做问责。

全国真实库存消化周期估算在9~15个月,需要增加土地供给

湖北案例以商品房进行计算,而非住宅会有更多的持有部分,所以我们测算时,将系数从0.85调高至0.9~0.95,得出库存消化周期在9~15个月,较2015年大幅下降6个月。所以有两个趋势:1)按目前的规划,落在增加供地和持平之间,基本处于供需紧平衡状态,所以当前房价仍存上涨压力;2)从趋势上,由于新开工连续2年低于销售,导致库存去化过快,所以动态的看,有增加土地出让的必要。我们按销售面积0%增长测算,中性假设要让消化周期落在12个月以上,预计需要额外新增供地3.4亿平方米,以1500元/平方米地价计算,则多增5158亿元拿地款,对应拉动投资增长5pct。所以,今年地产投资增速将进一步上行。

我们维持1月份以来观点,认为地产投资火热,经济会有过热迹象

本次规划将使得楼市表现更加平稳,也就会增加地产投资,对经济形成进一步拉动作用,再结合我们此前在《论地产投资增速是如何超过6.5%的》中的核心逻辑,我们更倾向于下半年经济表现更好、而非市场普遍认为的不好,因此,本次周期对上下游的拉动会持续、金融去杠杆会持续,预计接下来利率还会进一步抬升,不排除加息可能。当前仍然是周期强力上行阶段,建议关注北京城建、招商蛇口,同时继续关注深华发A(000020)、华业资本。下半年有货币收紧风险,建议关注现金为王公司。

风险提示:货币超预期收紧。

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