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对当前楼市基本面的讨论:表观数据下降,隐含Q3销售二次反弹

发布时间:2017-05-15    研究机构:华泰证券

一二三线城市销售数据均开始负增长,信贷和棚改货币化催化剂逐步退出

从高频数据来看,发布成交数据的城市销售增速大多由正转负,同时,年初以来政策支持力度较大的三四线城市也开始显示颓势,主要源自限购限贷政策的逐级深入和棚改货币化安置补贴在部分城市逐步退出。对于分线城市来看,一二线城市的销售下滑市场普遍解读为限购限贷导致需求不足,三四线城市的销售下滑市场更多的得到所谓的验证,即本来也并不看好。

然而,事实并非完全如此,一二线新房一房难求

与数据表现不同的实际情况是,新房市场一房难求,从上海和南京刚出台的新房摇号政策来看,由于新房限价、二手房价格不松动,导致居民购买新房的热情很高,这样会带来两方面的影响:1)部分有购房需求的居民,会选择新房,所以二手房市场的销售数据表现比限购限贷的影响要更大;2)新房市场供给不足,使得买房出现抢购的现象。因此,我们认为,相比于数据体现出来的销售不行,其根本原因还是在于供给端,需求端表现出来的真实购买力仍然很强。

若新房推出,则将迎来销售二次反弹,预计将在Q3后期出现

如果开发商资金压力不大,则限价推盘的动力将不足,我们在2016年年报综述中提到,当前开发商的净负债率水平创历史新高,存在资金压力,但偿债高峰期出现在2018年,也就意味着,2017年准备好钱即可。我们判断2017年的金九银十会较火热,为2018年开发商去杠杆做准备。沿着前述逻辑,当前的基本面矛盾在于供给,不在于需求,因此,推盘增加一定会带来销量增加,我们预计将在Q3后期看到基本面在下行中继中的一次反弹。当前,我们仍然建议防御为主,推荐估值相对较低的万科A、招商蛇口、金融街,同时推荐转型类公司深华发A(000020)、华业资本,主题继续关注雄安新区,关注栖霞建设。

风险提示:货币超预期收紧。

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