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对当前房地产板块表现的讨论:利率预期差,引领地产反弹

发布时间:2017-06-07    研究机构:华泰证券

4月份以来流动性和地产股表现高度一致。

今年4月份以来,因为金融去杠杆的原因,带来利率大幅上行,10年期国债利率从4月份的低点3.30%攀升到当前的3.61%,同时在5月底创出最高,达到3.65%。从地产板块表现来看,4月份大幅下跌,指数跌幅达到13%,最大跌幅时间也是在5月底。可以看出利率和地产股表现高度一致,这在此前表现并不明显,我们认为,由于这是有贴现率预期差带来的关系,使得未来仍将延续。

主要原因来自于对结算收入的强一致预期,和对利率的预期差。

1)从定价的驱动要素看,就是盈利增长和利率贴现,其中盈利增长,和国内的A股市场相关性没有那么大,我们此前也有讨论,原因在于今年的政策刺激在三四线城市,而A股房企布局城市以一二线为主。那么能够带来预期差的部分就在于利率。2)回顾历史上利率和股价的走势,更多的显示出同步性,原因在于经济复苏期,是企业盈利增强带来利率的主动抬升。然而目前是金融去杠杆带来的金融市场利率抬升,由于金融市场利率比实体经济利率更敏感,因此对实体的传导会更慢,进而使金融市场利率的波动带来对实体经济利率的预期差,也就呈现出利率和板块表现一致的关系。

利率上行中继的休息期,可以做多,反弹有一定持续性。

我们坚持这一波反弹有持续性,此前的预期差在于:1)棚改延续3年,我们预计每年投放基础货币超过1万亿元,通过货币乘数放大,未来每年派生货币5万亿以上;2)外汇管制进一步加强,不需要通过利率上行减缓汇率压力,利率上行动能减弱;3)余额宝规模受限,由于货币基金投资渠道要求银行存款占比高,因此会通过银行转嫁到实体经济,限制余额宝规模也就能够一定程度上缓解压力。以上三点足以支撑有持续性的反弹。

而当前有了新的预期差,就在于央行还在继续投放基础货币。

通过MLF投放了4980亿元,由于期限长达1年,可以看做小规模降准。因此,我们继续看好以地产为首的重资产行业反弹,建议关注龙头公司,招商蛇口、万科A、金融街,同时三四线城市仍然有延续性,建议关注新城控股、蓝光发展,转型类关注深华发A(000020)、华业资本。

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