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对70城市房价数据的点评:市场欠一二线城市销量一个反弹

时间:2017-05-18    机构:华泰证券

事件:统计局公布了70大城市房价数据,数据上是一二线跌、三四线涨

新房住宅价格中,一二线城市大多环比回落,但存在较多的不涨不跌城市,同时,三四线城市仍在上涨,部分城市例如唐山等,环比上涨2.2%,若年化则将超过25%,已经进入到大幅且快速上升的队伍当中。也有如南京等,连续5个月环比下降。三四线城市则几乎全线上涨。单从数据来看,整体处在冰火两重天的状况,符合市场的一致预期。

然而,经过新房和二手房的对比,我们认为事实还并非如此

当前行政管制之下,新房市场受打压较严重,因此导致了统计数据出现失真,而二手房价格相对公允。因此,我们构建了一个指标,新房/二手房房价走势的同向性,来检验当前房价指数是否出现失真。由于楼市的强周期性,新房二手房的同步性较强,只是幅度会略有差距。2016年12月开始,新房/二手房反向走势的城市数量就大幅提升,特别是一二线城市,在总计的25个一二线城市当中,2016年12月有12个城市反向,占比48%,并且该比例持续超过20%。因此,当前对于一二线的数据存在一定程度的失真,房价涨幅确实有所平抑,但还未达到调控预期。

市场欠一二线城市销量一个反弹来改变供需关系

1)从数据和政策来看,并不能给出一致结论,例如,如果上海和南京房价如数据显示般下跌,则不应该会出现抢房现象,并导致出台了摇号政策,而且,还在抢房的基础之上,上海前4月份的累积销量下跌了40%。因此,我们认为,当前仍然处在供不应求的状况。这有开发商捂盘的原因,也有政府强制限价的原因,然而除非继续实施更加严格、且有实质影响的行政收紧,当前的需求是较难在短期退却的。2)对开发商而言,当前的净负债率为历史最高水平,但从期限结构上来看,2017年并非偿债高峰,因此开发商具备捂盘的能力,我们预计被迫推盘到年底才会陆续展开。

压抑太久只会增加量级,建议关注大龙头、真转型、京津冀概念

按以上逻辑,数据压抑太久会增加反弹的量级,一二线城市的供需关系需要得以解决。我们仍然建议关注大小两头,大公司包括招商蛇口、万科A,小公司包括深华发A(000020)、华业资本。主题方面,仍然是京津冀区域,关注首开股份、金融街、北京城建等。

风险提示:投资持续上行引发经济过热。